Refinansiering med sikkerhet i bolig

Refinansiering med sikkerhet betyr at långiveren får pant i boligen din. Til gjengjeld får du en rente som ligger langt under det usikret gjeld koster. For mange er dette den eneste varianten der rentefallet er stort nok til å bety noe.

Prisen er at risikoen flytter seg. Usikret gjeld kan i verste fall ende med utleggstrekk i lønnen. Gjeld med pant i boligen kan i verste fall ende med at boligen blir solgt.

Det er en reell avveining, ikke en formalitet. Her får du begge sidene.

Hvorfor renten blir så mye lavere

Långiveren priser risiko. Har de pant i en bolig som er verdt mer enn lånet, er tapsrisikoen liten, og renten settes deretter. Har de ingenting annet enn løftet ditt, prises risikoen inn.

Forskjellen mellom sikret og usikret rente er den største enkeltfaktoren i hele refinansieringsspørsmålet. Den er også grunnen til at fellen er så lett å gå i: når rentefallet er stort, føles enhver løpetid forsvarlig.

Regelen: legger du usikret gjeld inn i boliglånet, skal den nedbetales i sitt eget tempo — ikke i boliglånets tempo. Be om at beløpet settes opp som et eget lån med kortere løpetid, eller betal ekstra hver måned tilsvarende det du sparte.

Hva som kreves for å få det

Fire ting må normalt være på plass:

Verdi i boligen. Lånet må ligge innenfor en forsvarlig andel av boligens verdi. Er boligen allerede høyt belånt, finnes det ikke rom.

Betjeningsevne. Långiveren skal vurdere om du tåler lånet, også ved en renteoppgang. Utlånsforskriften setter rammer for gjeldsgrad og betjeningsevne. Vi tallfester dem ikke — de justeres, og det er långiveren som anvender dem i den enkelte saken.

Kredittvurdering uten alvorlige merknader. Finansavtaleloven pålegger långiveren å kredittvurdere deg og å fraråde deg lånet dersom økonomien tilsier at du ikke bør ta det opp. Har du betalingsanmerkning, er bildet et annet — se Refinansiering med betalingsanmerkning.

Samtykke fra alle som eier og hefter. Eier dere boligen sammen, må begge være med. Det gjelder også der bare den ene har gjelden som skal refinansieres. Se Gjeld i parforhold og ved samlivsbrudd.

Kostnadene som kommer i tillegg

Disse står ikke i renten, men i regningen:

• Etableringsgebyr på det nye lånet.
• Tinglysing av pant. Et offentlig gebyr per dokument som tinglyses.
• Verdivurdering eller takst, hvis långiveren krever det.
• Eventuelle kostnader ved å innfri de gamle lånene før tid.

Ta dem med når du regner ut effektiv rente og totalkostnad. Se Effektiv rente og totalkostnad.

Prioritet — det som avgjør hvem som får pengene

Panteretter har rekkefølge. Har du boliglån fra før, ligger det med første prioritet, og et nytt lån kommer bak. Ved et eventuelt tvangssalg dekkes kravene i prioritetsrekkefølge, og den som ligger sist får det som er igjen — ofte ingenting.

Dette har to praktiske konsekvenser:

1. En långiver som må ta annen prioritet, krever høyere rente enn den som har første. Rentefallet blir mindre enn du kanskje regnet med.
2. Har en kreditor allerede tatt utleggspant i boligen din, ligger det pantet der og påvirker hva du kan få. Se Utleggspant i bolig, bil og eiendeler.

Ofte er den ryddigste løsningen å samle alt hos én långiver, slik at det bare er ett pant og én prioritet å forholde seg til.

Risikoen du faktisk tar

Vær presis med deg selv om hva som endres:

Den tredje raden er den som overrasker flest. En gjeldsordning kan skrive ned usikret gjeld dramatisk. Pantegjeld innenfor boligens verdi behandles annerledes, fordi du ikke kan beholde en pantsatt bolig uten å betjene pantet. Flytter du 400 000 kroner i forbruksgjeld inn i huset og søker gjeldsordning to år senere, har du gjort et krav som kunne blitt satt ned til en brøkdel, om til et krav som følger boligen. Se Bolig i gjeldsordning: kan du beholde huset? og Refinansiering, gjeldsforhandling eller gjeldsordning?.

Om hva som skjer helt til slutt hvis det går galt: Tvangssalg av bolig.

Når dette er riktig valg

• Du har god margin i boligverdien og fast, stabil inntekt.
• Rentefallet er stort, og du beholder eller korter ned løpetiden.
• Kredittkortene sies opp samtidig, slik at rammene faktisk lukkes.
• Boligen er noe du har tenkt å bli boende i.
• Du har regnet på hva terminbeløpet blir hvis renten stiger.

Når du bør la være

• Boligen er allerede høyt belånt, og du får bare tilbud på dårlig prioritet til høy rente.
• Inntekten er usikker, eller du står foran uføretrygd, permittering eller sykmelding.
• Gjelden er så stor at nedbetalingstiden overstiger ti år uansett. Da er ikke renten problemet.
• Du vurderer gjeldsordning i nær framtid.
• Du trenger en kausjonist for å komme innenfor. Se Kausjonist eller medlåntaker ved refinansiering.

Hva du gjør nå

1. Finn ut hva boligen er verdt, og hva som allerede står tinglyst av pant og heftelser.
2. Regn ut totalkostnaden på gjelden du har i dag, og på hvert tilbud du får. Bruk nedbetalingsplanen.
3. Be uttrykkelig om at den refinansierte forbruksgjelden får kortere løpetid enn boliglånet.
4. Regn på terminbeløpet ved to prosentpoeng høyere rente. Tåler budsjettet det?
5. Si opp kredittkort og kredittrammer samme dag som lånet utbetales.
6. Er du i tvil, snakk med en gjeldsrådgiver før du signerer. Tjenesten er gratis: finn gjeldsrådgivning i din kommune.

Vi selger ikke lån og anbefaler ingen långiver. Registeret over refinansieringsbanker er en oversikt, ikke en anbefaling.

Kilder

• Lovdata — finansavtaleloven
• Lovdata — tvangsfullbyrdelsesloven
• Lovdata — gjeldsordningsloven
• Finanstilsynet
• Forbrukerrådet

Denne artikkelen gir generell informasjon om norske regler og er ikke individuell juridisk eller økonomisk rådgivning. Ta kontakt med kommunens gjeldsrådgiver, namsmannen eller en advokat i din egen sak.